آمفی تئاتر دانشگاه صنعتی شریف میزبان همایشی به دبیری دکتر حسین عبده تبریزی از استادان دانشگاه شریف بود. در این همایش که برای مدیران بانک ها و شرکت های فعال صنعتی، بازرگانی و سرمایه گذاری تدارک دیده شده بود، در سه پنل مجزا به فرصت های موجود برای سرمایه گذاری در سال پیش رو و همچنین ارائه استراتژی های سرمایه گذاری در هر بخش اشاره شد. بازار مسکن، طلا و ارز و بازار سرمایه عنوان پنل هایی بودند که در هر یک از آنها چند تن از کارشناسان و فعالان اقتصادی سخنرانی کردند. در پنل اول همایش که به بازار مسکن اختصاص داشت دکتر عبده تبریزی، دکتر عباس آخوندی و هادی کوزه چی به ارائه تحلیل ها و پیش بینی های خود در این بازار پرداختند.

دکتر حسین عبده تبریزی: تحولات بازار مسکن و پیش بینی آن
دکتر عبده تبریزی در ابتدای سخنرانی خود با اشاره به میزان ریسک بازار مسکن در ایران در مقابل سایر بازارها به جایگاه آن در بازار سرمایه اشاره کرد. ریسک و بازده املاک و مستغلات از یک طرف بیش از اوراق قرضه دولتی و وجوه نقد است و از طرف دیگر کمتر از بازار بورس و کالاهای اساسی است. سپس دکتر عبده تبریزی به معرفی برخی ویژگی های تمایزدهنده دارایی مسکن پرداخت. از جمله این که با در اختیار داشتن بیش از نیمی از دارایی های جهان در املاک و مستغلات اهمیت این بازار مشهود است.همچنین وجود محصولات ناهمگن، هزینه های زیاد، روند بلندمدت در تعدیل قیمت ها، تعداد کمتر خریدار و فروشنده نسبت به بورس، اطلاعات غیرشفاف، نقدشوندگی پایین و جانشین پذیر نبودن آن از خصیصه های این دارایی است. از طرفی همواره دو تقاضای مصرفی و سرمایه ای در این بازار وجود داشته است. مساله اساسی برای ورود به این بازار بحث سرمایه گذاری و تامین مالی در آن است. درواقع سرمایه گذاران با تجزیه و تحلیل بازار و برآورد هزینه ها اقدام به تصمیم گیری در این حوزه می کنند. بین متغیرهای کلان اقتصادی، نرخ ارز و میزان نقدینگی بیشترین تاثیر را بر این بازار دارند. مشکلات پیش آمده در دوره رکود اخیر بازار مسکن در ایران موجب شد که بیشتر سرمایه گذاران در سال۸۶ به دلیل گرفتن وام های سنگین و رکود قیمت ها ورشکسته شوند. مساله ارزشیابی ملک از دیگر چالش های پیش روی بازار مسکن است که متاسفانه در ایران کارشناس خبره در این زمینه به ندرت یافت می شود. همین طور زمان افشاسازی در ایران نسبت به سایر دنیا، بیشتر از استاندارد است که این امر به ناتوانایی پیش بینی ها از روند آتی در این بازار دامن زده است.در ادامه دکتر عبده تبریزی به ارائه برخی آمارهای بازار مسکن به منظور روشن شدن موقعیت فعلی پرداخت. طبق آمارها در پایان سال۹۱ حدود ۲۲ملیون واحد مسکونی وجود داشته است که این مقدار تقریبا با تعداد خانوارهای کل کشور برابری می کند. همچنین توجه به کاهش نرخ رشد جمعیت و بعد خانوار در ایران می توان به محدود شدن فضای عرضه در بازار مسکن پی برد. از طرفی درصد واحدهای اجاری نسبت به کل واحدها در حال افزایش است. همین طور آمار در بازار مسکن مهر نشان می دهد که با وجود صادر شدن ۲۲۰۰پروانه ساخت، تنها ۵۰۰هزار از این واحدها در حال حاضر تحویل داده شده است و ۷۰۰هزار واحد دیگر مراحل تحویل را سپری می کند. این درحالی است که موعد نهایی تحویل مسکن مهر همواره از سوی مسئولان با تمدید روبه رو شده است. در بازار اجاره مسکن نیز در سال گذشته قیمت ها تقریبا با میزان تورم عمومی پوشش داده شده است. البته از ویژگی های این بازار بالا رفتن قیمت آن در دوره رکودی است. چرا که در این برهه افراد از بازار خرید به سمت بازار اجاره تغییر موقعیت می دهند. در انتهای این بحث دکتر عبده تبریزی به ارائه نکته هایی درباره آینده قیمت ها در بازار مسکن بسنده کرد. از آن جمله این که افزایش قیمت مسکن در سال جاری به دلیل حبابی شدن قیمت ها چندان مورد انتظار نیست. هرچند به نظر می رسد کرایه مسکن همچنان فضا برای رشد داشته باشد. از طرفی با بالا رفتن سهم زمین در ساخت وساز به طور میانگین از ۵۰ به ۷۰درصد، به صرفه بودن ساخت وسازها و نرخ بازده مسکن را با چالش روبه رو کرده است و از این رو انتظار افزایش بیشتر در قیمت زمین با توجه به دو جهش قبلی آن در سال های ۹۰ و ۹۱ تحت تاثیر قیمت دلار دور از انتظار است.در مورد واحدهای اداری نیز استدلال مشابه واحدهای مسکونی می تواند معتبر باشد و در مورد واحدهای تجاری به دلیل مازاد عرضه نسبت به تقاضا، نرخ تغییر قیمت ها بیش از میزان تورم نخواهد بود.

دکتر عباس آخوندی: تغییر ساختار مالکیت در بازار مسکن
در این بخش از همایش، دکتر آخوندی وزیر سابق مسکن و شهرسازی با ذکر مثال و آمارها به تغییری که در سالیان اخیر در ساختار مالکیت شرکت های بزرگ صنعتی و بورسی شکل گرفته بود، پرداخت. وی با معرفی بازیگران جدیدی در عرصه اقتصادی کشور به نام نهادهای عمومی غیردولتی آغاز کرد. نهادهایی که بخش عمده ای از آنها در اختیار ارگان ها و موسساتی مانند صندوق های بازنشستگی و رفاه است.ویژگی بارز این بازیگرهای جدید مشخص نبودن صریح رفتار اقتصادی آنها برخلاف عاملان دیگر بازار است. از طرفی بخش بزرگی از دارایی های این نهادها در بازار مسکن قرار گرفته است که این امر به چالش های موجود در این بازار دامن زده است. سپس دکتر آخوندی با ذکر نمونه ای از واگذاری یک شرکت بورسی، به جابه جایی شرکت های اینچنینی بین نهادهای دولتی طی فرآیند خصوصی سازی اشاره کرد. فرآیندی که خروج از نظارت مجلس را برای این ارگان ها در پی داشته است. وی همچنین با اشاره به بالا رفتن تصاعدی حجم واگذاری های انجام شده در چند سال اخیر بر اهمیت این فرآیندها تاکید کرد. به طوری که حجم ۸هزار میلیاردریالی واگذاری ها در دهه۷۰ به حجم ۹۹۰هزار میلیاردریال در دهه۸۰ رسید، که از این مقدار ۳۴درصد از طریق بورس، ۳۵درصد مزایده و مذاکره، ۳۵درصد سهام عدالت و ۳۲درصد رد دیون بوده است.اوج این واگذاری ها در خلال سال های ۸۶ تا ۹۰ روی داده است.با توجه به جزئیات سهم انتقال از طریق بورس می توان به تصویر روشن تری از میزان برآورده شدن اهداف خصوصی سازی در این چند سال پی برد. به طوری که بیشترین حجم معاملات بورسی یعنی ۳۵درصد توسط نهادهای عمومی غیردولتی صورت گرفته است. بعد از آن بخش دولتی با ۲۵درصد، سهام عدالت ۱۹درصد، بخش خصوصی ۴درصد، تعاونی ها ۲درصد قرار گرفته اند و ۱۲درصد واگذاری ها نیز نامشخص بوده اند. در این آمار تنها ۶درصد (جمع بخش خصوصی و تعاونی ها) از واگذاری های بورسی در راستای اهداف اصل۴۴ قانون اساسی یعنی خصوصی سازی واحدهای تجاری و صنعتی انجام شده است.در این بین تغییر قوانین مالکیت به نفع نهادهای عمومی غیردولتی نیز به بزرگ شدن سهم این نهادها در بازار اقتصادی دامن زده است. نهادهایی که در برخی موارد به دلیل انحراف از معیارهای حرفه ای کسب وکار در حال تبدیل واحدهای بنگاهی خود به املاک و مستغلات هستند. این امر می تواند به رشد بخش عرضه در بازار مسکن آن هم با کیفیت پایین منجر شود. در انتهای بحث، دکتر آخوندی پیش بینی خود را از آینده قیمت ها در بازار مسکن منوط به ثبات اقتصادی و شرایط بعد از انتخابات آتی دانست. که در صورت مثبت بودن شاخص های اقتصادی احتمال سیر نزولی قیمت ها در بازار مسکن وجود دارد.

هادی کوزه چی: بررسی روندهای کوتاه مدت و دوره های رونق و رکود در بازار مسکن
کوزه چی در ابتدا با اشاره به این واقعیت که در حدود ۸۵درصد ثروت ایرانی ها در بخش مسکن سرمایه گذاری شده است به نقش کلیدی این بازار اشاره کرد. آماری که برای کشوری مانند آمریکا تنها در حدود ۲۵ تا ۳۰درصد است. درواقع در کشورهای پیشرفته روند سرمایه گذاری به سمت حوزه هایی با بهره وری بالاتر مانند بورس یا بیمه های عمر رفته است.در ادامه وی با ارائه نموداری روند تغییرات قیمت مسکن را در برابر شاخص تورم در ۲۰ساله اخیر مقایسه کرد. روندی که با وجود داشتن بازه بلند تغییرات، رشد متوسط سالیانه ۲۸درصدی را در این ۲۰سال داشته است. با توجه به تورم متوسط ۱۹درصدی در مدت مشابه می توان به سودآور بودن سرمایه گذاری در بخش مسکن در این سال ها پی برد. کوزه چی به چهار گروه فعال عمده در بازار مسکن اشاره کرد. سرمایه گذاران سنتی، سوداگر، مصرف کننده های رفاه گرا و مقتصد فعالان اصلی در بازار مسکن را تشکیل می دهند. در رکود اخیر بازار مسکن که به سال های ۸۹-۸۷ پس از رونق چشمگیر آن در سال های قبل مربوط می شود تنها گروه مصرف کننده های رفاه گرا در بازار حضور داشتند که این امر به کاهش ۷۰درصدی حجم بازار و تعمیق رکود شکل گرفته دامن زد. اما ویژگی دوره رونق بازار مسکن که پس از آن در حال تجربه است متفاوت از دوره های رونق گذشته است. اگر رشد قیمت ها در دوره های رونق قبلی به خاطر حجم زیاد تقاضا و معاملات بود، در این دوره پایین آمدن انگیزه فروش به بالا رفتن قیمت ها منجر شده است.همین طور دوره رکودی اخیر همزمان با کاهش مقطعی رشد نقدینگی در اقتصاد و در مقطعی پس از اوج گرفتن گزینه های حاصل از فروش نفت برای اقتصاد ملی اتفاق افتاد. کوزه چی در انتها به دسته بندی عوامل موثر بر بازار مسکن پرداخت. پیش بینی می شود پارامتر هایی مانند رشد نقدینگی، بالا رفتن تسهیلات عمومی، تورم، دلاری شدن اقتصاد، زیاد شدن احتکار و افزایش هزینه های ساخت وساز در بالا بردن قیمت مسکن در سال جاری موثر باشند. از طرف دیگر عواملی چون حرکت بخش عرضه و تقاضای بازار به سمت رکود، کاهش بودجه های دولتی و درآمدهای نفتی، پایین آمدن قدرت خرید مردم، جذابیت سایر بازارهای مالی و رکود عمومی اقتصاد پیش زمینه های افت قیمت ها را برای سال۱۳۹۲ موجب شوند. به طوری که پیش بینی می شود شاخص قیمت های مسکن که رشدی در حدود ۵۰درصدی را در سال گذشته تجربه کرده است در سال جاری تنها اندکی کمتر از تورم عمومی رشد داشته باشد.