معامله «مسكن مهر» آزاد شد

روزهاي آخر عمر كاري دولت دهم را مي توان به واسطه سه اقدام هيات دولت، روزهاي گشايش بخت صاحبان مسكن مهر نام گذاري كرد.دو هفته پيش لايحه اي براي انتقال مالكيت زمين هاي 99 ساله به ساكنان واحدهاي مسكوني مهر، به مجلس رفت و ديروز نيز مصوبه اي از هيات دولت ابلاغ شد كه به موجب آن، خريد و فروش اين واحدها از امروز رسما آزاد است و ديگر منع قانوني براي نقل وانتقال يا معامله مسكن مهر وجود ندارد و همچنين وام بانكي براي برخي از واحدهاي در آستانه تحويل به 30 ميليون تومان افزايش يافت.اين مصوبه كه به تاييد رييس جمهور و امضاي معاون اول رسيده و لازم الاجرا است، از عقب نشيني ناگهاني دولت از موضع سرسختانه اي كه پاييز پارسال اتخاذ كرده بود، حكايت دارد.هم اكنون با به رسميت شناختن حق  صاحبان مسكن مهر نسبت به دارايي ملكي شان و مشخص شدن حريم مالكيت اين افراد، از يك سو نگاه انتقادي موسوم به «آپارتمان هاي يكبارمصرف و غيرقابل فروش» از روي اين واحدها برچيده مي شود و از سوي ديگر با تعطيل شدن بازار زيرزميني و غيررسمي فروش مسكن مهر -كه تا پيش از اين در بنگاه هاي فاقد پروانه شكل گرفته بود- دروازه بازار رسمي معاملات مسكن به روي اين واحدها باز مي شود. هيات دولت در اين مصوبه بر صدور آني سندمحضري براي اعيان واحدهاي مسكوني مهر تاكيد كرده كه البته با توجه به حجم ناچيز واحدهاي سنددار به رغم تحويل حداقل نيم ميليون واحد، اين ماموريت به تكاليف حتمي دولت يازدهم افزوده مي شود.


وام جديد به چه پروژه هايي تعلق مي گيرد؟
گروه مسكن- فريد قديري: دولت سرانجام با عقب نشيني از موضع پیشین خود كه پاييز سال گذشته و دو سال قبل از آن، در برابر صاحبان واحدهاي مسكوني مهر اتخاذ كرده بود، نگاه فعالان بازار مسكن به اين واحدها را با ابلاغ يكي از مهم ترین مصوبه هاي دست كم 4سال اخير اصلاح كرد. سايت اطلاع رساني دولت روز گذشته با انتشار تصويب نامه تازه كارگروه مسكن، از موافقت هيات دولت و شخص ریيس جمهور با خريد و فروش واحدهاي مسكوني مهر خبر داد. كارگروه مسكن با تركيبي از 7 وزير عضو كابينه به رياست وزير راه وشهرسازي، آبان ماه پارسال صاحبان مسكن مهر را از فروش يا معامله واحدهايشان منع كرد و خريدوفروش اين آپارتمان ها را مستلزم كسب اجازه صاحب ملك از دولت دانست! اما با عدم ابلاغ اين تصميم تامل  برانگيز توسط ریيس جمهور و در واقع مخالفت آشكار دولتي ها با اعمال ممنوعيت در استفاده مالكان مسكن مهر از حقوق مسلم شان، مي شد حدس زد دير يا زود دروازه بازار معاملات مسكن به روي اين واحدها باز خواهد شد. اكنون به موجب آنچه در كارگروه مسكن بعد از تجديدنظر روي تصميم سال گذشته، به تصويب رسيده و با تاييد ریيس جمهور و امضای معاون اول، از امروز لازم الاجرا است، هيچ منع قانوني براي خريد و فروش واحدهاي مسكوني مهر وجود ندارد.

حق مسلم فروش
براساس مصوبه جديد هيات دولت، صاحبان واحدهاي مسكوني مهر يعني كساني كه در 5سال گذشته تحت عنوان متقاضي واجدشرايط 4گانه، از دولت مسكن مهر دريافت كرده اند، مي توانند همچون ساير مالكان آپارتمان  هاي معمولي داخل شهرها، درباره سرنوشت دارايي ملكي خود به صورت كاملا آزادانه تصميم بگيرند و در صورتي كه قصد فروش مسكن مهر را داشته باشند اجازه دارند آن را به هر فردي كه متقاضي خريد است، با هر قيمتي واگذار كنند. دولت در عين حال در اين مصوبه تازه، به واسطه وامدار بودن واحدها و همچنين دولتي بودن زمين ها، دو ضابطه بديهي را براي نحوه فروش مسكن مهر در نظر گرفته است كه به موجب آن، مالك مسكن مهر هنگام فروش واحد خود به غير، بايد ابتدا 10 درصد وام 25ميليوني را با بانك مسكن تسويه كند و سپس قرارداد اجاره زمين را نيز به فرد فروشنده منتقل كند. در حال حاضر صاحبان مسكن مهر ماهانه حدود 250 هزار تومان بابت تسهيلات بانكي اين واحدها، قسط پرداخت مي كنند كه مدت بازپرداخت تسهيلات 20ساله است. همچنين صاحبان اين واحدها پيش  از دريافت كليد واحد خود از وزارت راه وشهرسازي، با سازمان هاي استاني تابعه اين وزارتخانه، قراداد اجاره 99ساله زمين امضا كرده اند كه براساس اين قرارداد، سالانه بين 150 تا 200 هزار تومان بابت اجازه زمين، به دولت اجاره بها پرداخت مي كنند! به اين ترتيب، مالك مسكن مهر در صورت فروش واحد خود، مسووليت پرداخت اقساط وام بانك مسكن و همچنين اجاره بهاي زمين99ساله را به صورت كاملا قانوني به خريدار منتقل مي كند.

دستور صدور سندمحضري
در متن مصوبه تازه  ابلاغ  شده هيات دولت، يكبار ديگر بر صدور سندمحضري به نام صاحبان مسكن مهر بابت مالكيت بر اعيان واحدها تاكيد شده است. اين در حالي است كه تاكنون به رغم تحويل حداقل نيم ميليون واحد مسكوني مهر به متقاضيان، كمتر از 10 درصد اين واحدها سنددار شده اند و مسوولان وزارت راه وشهرسازي به دليل حجم بالاي كار در اين پروژه، هنوز موفق به هموار كردن مسير صدور سند اعياني براي اين واحدها نشده اند. البته برخي از مديران دولتي  مسكن مهر نيز اعتقاد چنداني به اعطاي سند به مردم ندارند و تصور مي كنند «مقصد» در مسكن مهر حداكثر در تكميل واحد و تحويل كليد آن به متقاضي و در بهترين حالت، صدور دفترچه اقساط براي متقاضي خلاصه شده است! با اين حساب مسووليت دولت يازدهم در مسكن مهر بايد بر تسهيل صدور سندمحضري براي واحدهاي مسكوني مهر معطوف شود.

بازار مسكن مهر داغ مي شود
به گزارش «دنياي اقتصاد»، در پي آزادسازي حق مسلم صاحبان مسكن مهر در فروش واحدهايشان، بازار غيررسمي معامله اين واحدها كه در دو سال گذشته به صورت پنهاني تشكيل شده بود، از امروز داغ مي شود. فروش مسكن مهر از اواخر سال89 با واگذاري سري اول اين واحدها به متقاضيان آغاز شد و در يكسال اخير حجم معامله اين واحدها در شهرهايي همچون پرند كه معدن مسكن مهر محسوب مي شود، به قدري افزايش يافته كه به حرفه مشاور املاكي در اين مناطق فوق العاده رونق بخشيده است.صاحبان مسكن مهر در اين مدت براي فروش واحد خود ناگزير به استفاده از مشاوران املاك بودند و چون دولت فروش را ممنوع كرده بود، اين افراد اجازه آگهي و تبليغ براي فروش ملك خود نداشتند. اين محدوديت باعث شده بود برخي دلالان با سوءاستفاده از اقدام غيرقانوني خريداران مسكن مهر، واحدها را به نصف قيمت خريداري و آن را با دو برابر قيمت به خريدار اصلي بفروشند. اما حالا با تعيين تكليف حريم مالكيت مالكان مسكن مهر و صدور مجوز رسمي براي مالكان بابت خريد و فروش واحدها، از يك سو ارزش واقعي مسكن مهر برخلاف برخي جوسازي ها، احيا مي شود و از سوي ديگر ارزش افزوده واحدها مستقيم به جيب مالك مي رود، نه دلال. تاکنون اغلب مردم، مسکن مهر را آپارتمان های ناقص غیر قابل فروش می دانستند.

100 درصد ارزش افزوده
در حال حاضر ارزش افزوده واحدهاي مسكوني مهر حداقل 100 درصد برآورد مي شود طوري كه قيمت  تمام شده براي صاحبان اين آپارتمان هاي دولتي ساز حدود مترمربعي 500 هزار است اما در بازار آزاد با قيمت مترمربعي يك تا يك ونيم ميليون تومان خريد و فروش مي شود.

300 هزار فقره وام 30 ميليوني
هيات دولت به وزير راه وشهرسازي اختيار داد تسهيلات بانكي واحدهاي مسكوني مهر در آستانه تحويل را تا سقف 300 هزار واحد، از 25 ميليون تومان كنوني به 30 ميليون تومان افزايش دهد. روز گذشته با انتشار مصوبه تازه هيات دولت، برخي خبرگزاري ها از افزايش سراسری مبلغ وام مسكن مهر به 30 ميليون تومان خبر دادند؛ اما دقت در متن آنچه ابلاغ شده، نشان مي دهد: وام 30 ميليوني «همگاني» نيست، بلكه برحسب تصميم وزير راه وشهرسازي، فقط به برخي از پروژه هاي در حال ساخت تعلق مي گيرد.اطلاعات دريافتي «دنياي اقتصاد» درباره اين مصوبه حاكي است: وزارت راه وشهرسازي مجاز است حداكثر براي 300 هزار واحد مسكوني مهر، وام موجود را به 30 ميليون تبديل كند.

واحدهايي كه مشمول وام جديد خواهند شد بايد داراي شرايط زير باشند:

1- قيمت تمام شده آنها زيادتر از بقيه باشد
2-در آستانه تحويل و افتتاح باشند
3-پيش خريداران توان پرداخت رقم مابه التفاوت را نداشته باشند
4-براي واحدها كارت قسط صادر نشده باشد

به گزارش «دنياي اقتصاد» تبديل وام مسكن مهر از 25 ميليون به 30 ميليون قطعا زمان تحويل واحدها را به خاطر تغيير قرارداد پيمانكار با بانك مسكن، حداقل يك ماه به تاخير مي اندازد كه البته اين تاخير برخلاف تاخير هاي قبلي، به نفع صاحبان مسكن مهر خواهد بود. همچنين بار مالي مسكن مهر براي سيستم بانكي نيز به واسطه اين افزايش سطح وام، حدود 1500 ميليارد تومان افزايش پيدا مي كند كه به اين ترتيب مجموع اعتبار مورد نياز براي كل طرح مسكن مهر از 50 هزار ميليارد تومان عبور خواهد كرد. بانك مسكن تاكنون نزديك به 40 هزار ميليارد تومان براي مسكن مهر تسهيلات پرداخت كرده است كه حداقل 35 هزار ميليارد از آن، در قالب خط اعتباري بانك مركزي بوده است. متن مصوبه هيات دولت درباره آخرين تصميمات اتخاذ شده توسط كارگروه مسكن و ریيس جمهور، به شرح زير است: وزیران عضو کارگروه مسکن به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصویب کرد؛ بانک های عامل مسکن، ملی ایران، ملت، صادرات ایران، تجارت و رفاه کارگران موظفند حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر تا سقف سیصد میلیون ریال برای هر واحد مسکونی اقدام کنند. مجموع دوران مشارکت و فروش اقساطی این تسهیلات بیست سال تعیین می شود. بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی مجاز است حساب های بانکی خود و شرکت ها و سازمان های تابع را به بانک مسکن منتقل کند. همچنین بانک مسکن موظف است در سایت های مسکن مهر با اعلام وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد شعبه جدید برای وصول اقساط تسهیلات پرداخت شده، اقدام کند. دولت وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است؛ در سایت های مسکن مهر برای ارائه خدمات روبنایی، آماده سازی و محوطه سازی و زیر ساخت های مورد نیاز از محل واگذاری اراضی و املاک خود و آورده متقاضیان اقدام کند. بر اساس این مصوبه، در صورتی که خریدار در پروژه های مسکن مهر احداثی در اراضی دولتی، واجد شرایط مسکن مهر نباشد، فروشنده باید در هر انتقال، 10 درصد بدهی بانک را تسویه کند و قرارداد اجاره عرصه جدید به میزان پنج برابر مبلغ قرارداد اجاره در سال با خریدار جدید منعقد و این مبلغ در هر سال 5 درصد افزایش می یابد. در انتقال های بعدی به خریداران غیرواجد شرایط مسکن مهر، مبلغ اجاره عرصه بر اساس دستورالعمل وزیر راه وشهرسازی محاسبه و هر سال 5 درصد افزایش می یابد. همچنین، صدور سند اعیانی به نام متقاضی واجد شرایط که مستاجر عرصه و مالک اعیان است، توسط اداره ثبت و اسناد و املاک محل وقوع ملک منوط به انعقاد قرارداد فروش اقساطی بین بانک عامل با مالک اعیان و متعاقبا ترهین اعیان واحد مسکونی و صدور دفترچه اقساطی بر اساس اعلام بانک عامل است. این مصوبه پس از تایید رییس جمهور از سوی محمدرضا رحیمی؛ معاون اول رییس جمهور برای اجرا ابلاغ شده است.