PDA

توجه ! این یک نسخه آرشیو شده میباشد و در این حالت شما عکسی را مشاهده نمیکنید برای مشاهده کامل متن و عکسها بر روی لینک مقابل کلیک کنید : آثار سه شوك در بازار مسكن سال آينده



support
2013/02/27, 07:36
دنیای اقتصاد- ریيس سازمان نوسازي شهر تهران كه پيش از اين چندين بار به مسوولان دولتي درباره عدم همكاری بانك ها در پرداخت تسهيلات ساخت مسكن و همچنين افزايش هزينه هاي احداث بناي مسكوني به واسطه رشد قيمت مصالح هشدار داده بود، حالا در آستانه سال جديد، نسبت به چشم انداز بازار مسكن در سال92 بدبين است و از «ركود مسكن در بهار92» خبر مي دهد. وي مي گويد: بازار ساخت و ساز با سه شوك اقتصادي در سال جاري روبه رو شده كه پيامد آن سال آينده خود را در بازار مسكن نشان خواهد داد.

پيامد شوك هاي  91 در بازار مسكن 92 :

گروه مسكن- بهشاد بهرامي: يك مقام مسوول در بخش فعاليت هاي ساختماني شهرداري تهران با استناد به 3 نوع شوك اقتصادي واردشده به بازار مسكن در سال جاري، پيش بيني كرد: آسيب اين ضربات، سال آينده در فعاليت ها و سرمايه گذاري هاي ساختماني بروز مي كند و ساخت وساز را به ركود كامل مي برد طوري كه جنب وجوش مالكان خانه هاي قديمي و فرسوده براي نوسازي، بعد از دو سال، فروكش خواهد كرد.ریيس سازمان نوسازي شهر تهران كه پيش از اين چندين بار به مسوولان دولتي درباره عدم همكاری بانك ها در پرداخت تسهيلات ساخت مسكن و همچنين افزايش هزينه هاي احداث بناي مسكوني به واسطه رشد قيمت مصالح هشدار داده بود، حالا در آستانه سال جديد، نسبت به چشم انداز بازار مسكن در سال92 بدبين است و از «ركود مسكن در بهار92» خبر مي دهد. به گزارش «دنياي اقتصاد» در تهران از اواخر سال88 ساخت وساز مسكوني با شيب تندي افزايش يافت و همزمان در 13 منطقه اين كلان شهر كه جزو بافت فرسوده محسوب مي شود، حجم نوسازي چندبرابر شد، طوري كه در سال هاي 89 و 90 ركورد احداث آپارتمان در پايتخت زده شد و نزديك به 20درصد از كل واحدهاي مسكوني جديد، در مناطق فرسوده احداث شد.امسال اما از يك سو شيب رشد ساخت وساز آرام شده و در ماه هاي اخير حتي به صفر رسيده و از سوي ديگر به خاطر آنچه «خالي گذاشتن دست سازنده ها از وام نوسازي» عنوان مي شود، تمايل مالكان بافت فرسوده به تخريب و نوسازي، به شدت افت كرده است. براساس آماري كه ریيس سازمان نوسازي شهر تهران در اختيار «دنياي اقتصاد» قرار داده، در حال حاضر بيشترين اعتراض و گلايه هاي شهروندان در دفاتر خدمات الكترونيك شهر تهران، نپرداختن وام نوسازي از سوي بانك ها است كه باعث نيمه كاره ماندن عمليات تخريب و نوسازي خانه ها در برخي مناطق شده است.
عليرضا جعفري در اين باره گفت: گذشته از شوك ناشي از فقر تسهيلات بانكي در بازار مسكن، قيمت تمام شده ساخت نيز افزايش يافته و هزينه ساخت وساز را بالا برده است. همچنين تورم در سطح جامعه، مسكن را از اولويت اول مردم خارج كرده و باعث شده نوسازي بافت فرسوده كه در سال هاي اخير توسط خود مالكان و با نيت مصرفي انجام مي شد، هم اكنون در اختيار سرمايه گذاران قرار گيرد كه اين تغيير فاز به نفع بافت فرسوده نخواهد بود. متن گفت وگو با عليرضا جعفري ریيس سازمان نوسازي شهر تهران را در زير بخوانيد:

چه تعداد از پرونده هایی که برای دریافت تسهیلات ساخت مسكن در شهر تهران به بانک معرفی شده اند تاكنون موفق به دریافت وام شده اند؟
به رغم پیگیری هایی که داشتیم متاسفانه آماری به ما ارائه نداده اند. اما از آنجا که دفاتر خدمات الکترونیک شهر پرونده های تشکیل شده در هر محله را پیگیری می کنند با اعتراضات زیادی از سوی مردم برای به نتیجه نرسیدن پرونده هایشان مواجه هستيم.
مگر دفاتر خدمات الکترونیک به نتیجه رسیدن یا نرسیدن پرونده ها را پیگیری می کنند؟
بله. این موضوع از طریق دفاتر خدمات الکترونیک در محلات بافت فرسوده پیگیری می شود و طبق پیگیری های انجام شده تعداد زیادی از پرونده ها با اعتراض مواجه شده است. البته در کنار این موارد باید به چندین شوک وارد شده به بازار مسکن هم توجه داشته باشیم که هر کدام باعث شد بحث جریان تخریب و نوسازی با یک سکته مواجه شود.
شما به چندین شوک وارد شده به بازار ساخت و ساز اشاره کردید که جریان نوسازی را تحت تاثیر قرار داد. دقیقا چه رویدادهایی مدنظر شما است؟
امسال در حوزه تولید بازار مسکن با سه شوک مواجه بودیم. شوک اول به بحث بوروکراسی اداری و تسهیلات وام های ارزان قیمت مربوط می شود. در این بخش پرداخت نشدن وام ها قدرت اقتصادی ساکنین بافت را پایین آورد.
شوک دوم افزایش قیمت ساخت مسکن بود. در این بحث به دلیل نبود سیاست گذاری منسجم اقتصادی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت و ساز به شدت بالا رفت و تا سطح مترمربعی 750 هزار تومان رسید. به تبع این افزایش قیمت، قدرت خرید کم شد و این کاهش قدرت خرید باعث شد تا رونق بازار مسکن قدری کمرنگ شود. اما شوک سومی که در حوزه مسکن کاملا نمود پیدا کرد بحث سیاست های اقتصادی بود. عدم تحقق تسهیلات ارزان قیمت و افزایش قیمت ساخت وساز سبب شد تا بازار مسکن از اولویت اول سبد خانوار خارج شود. این سه شوک برای ساکنین داخل بافت به دلیل تورم های موجود در حوزه تامین مایحتاج زندگی با شدت بیشتری اتفاق افتاد و به این ترتیب موضوع بحث تولید مسکن از اولویت اول خانواده های ساکن داخل بافت خارج شد به گونه ای که این خانوارها سعی می کردند با کیفیت قبلی به زندگی خود ادامه دهند. اما نکته ای که در کنار خروج اولویت تامین مسکن از سبد خانوارها به وجود آمد پیدایش بازار مجازی تامین مسکن در بافت فرسوده بود.
منظورتان از بازار مجازی ساخت مسكن چیست؟ آيا سفته بازها به نوسازي بافت فرسوده رو آورده اند؟
ببينيد نوسازي بافت فرسوده بايد توسط خود مردم انجام شود تا منافع مالي نوسازي كه شامل تخفيف 100درصدي در عوارض و تراكم و همچنين رشد ارزش افزوده ملك است، به جيب صاحبان املاك فرسوده برود اما در حال حاضر سرمایه گذارانی که دارای منابع مالی کلان هستند در اين حوزه فعال شده اند و به تبع آن تولید مسکن را برای ذخیره سازی سرمایه شان برای بهره برداری در آینده نه چندان دور به دست گرفته اند.
این نوع سرمایه گذاری برای بافت جنبه مثبتی دارد؟
این اتفاق در حوزه نوسازی بافت فرسوده اتفاق خیلی قشنگی نیست. چون در نگاه نوسازی بافت فرسوده چندین هدف وجود دارد که با این نوع سرمایه گذاری در تضاد است. اول اینکه با نوسازی بافت فرسوده دنبال این موضوع هستیم که اگر ارزش افزوده ای در نوسازی به وجود می آید باید در سبد سرمايه اي مالک بافت قرار گیرد. اما ایجاد این بازار مجازی در حوزه مسکن ظرفیتی را ایجاد کرد که سرمایه گذاران کلان بتوانند با آن به عنوان محصولی با کمترین ضریب ریسک سرمایه گذاری برخورد کنند. در حال حاضر روند صعودی صدور پروانه به یک روند ثابت تبدیل شده است.
یعنی نبود سیاست گذاری های مناسب در بخش مسکن روند صعودی تولید مسکن را که در ابتدای سال شاهد آن بودیم به یک روند نزولی تبدیل کرده است؟
هنوز به یک روند نزولی تبدیل نشده است اما احتمال می دهیم که اگر این فشارها بخواهد افزایش پیدا کند و شوک های وارد شده به بخش مسکن همچنان ادامه داشته باشد روند نوسازی در بافت فرسوده حتی نزولی هم خواهد شد.
یعنی هنوز از نظر شما روند ساخت وساز در بافت فرسوده نزولی نشده است؟
چون در ابتدای امسال با شیب خوبی کار شروع شده بود و تسهیلاتی که شهرداری داده بود تسهیلات انگیزشی و بسته های حمایتی خوبی بود به روند صعودی خوبی در این زمینه رسیدیم اما در حال حاضر در قیاس با سال گذشته بسیاری از درخواست هایی که در این مقطع از سال مطرح می شود که زمینه سه ماه اول سال آینده است (همانطور که می دانیم ابتدای هر سال نقطه اوج ساخت وساز در طول آن سال محسوب مي شود) به نحوی است که وضعیت درخواست ها به یک روند ثابت رسیده است و پیش بینی می کنیم در سه ماه اول سال آینده یک سیر نزولی در مسیر نوسازی بافت داشته باشیم و به اين ترتيب كليت بازار مسكن به فاز ركود برود.